Co se děje na CU?

-

-

-

Více... »

Hledat
Pokročilé hledání




Metodický postup pro ocenění nemovitých věcí

Související stránky

Posudek o ceně nemovité věci je výsledkem obecnějšího metodického postupu oceňování nemovitých věcí.

1. Povinné údaje oceňovacího projektu (posudku)

  • musí být jasně vymezen oceňovaný předmět (nemovitá věc), případně jeho části
  • musí být jasně uvedeno datum, ke kterému se ocenění provádí
  • musí být uvedena definice hodnoty
  • musí být uvedeny premisy a předpoklady podstatné pro hodnotu
  • musí být jasně uveden účel ocenění
  • musí být uvedeno datum vytvoření oceňovacího projektu – posudku

2. Předpoklady a omezující podmínky při vypracování oceňovacího projektu

  • údaje o skutečnostech obsažených v oceňovacím projektu se považují za pravdivé a správné
  • zpracovatele ocenění povinně identifikují zdroje dat, ze kterých vycházeli, uvedou zda se spoléhali na data poskytnuta jinými, a jestliže ano, zda tato data ověřovali
  • analýzy, názory a závěry zpracovatelů jsou platné jen za omezených podmínek a předpokladů, které jsou uvedeny v oceňovacím projektu a jsou to nezaujaté profesionální analýzy, názory a závěry týmu zpracovatelů
  • zpracovatelé uvedou, že nemají žádné současné ani budoucí zájmy na majetku, který je předmětem oceňovacího projektu, a že neexistuje osobní zájem nebo zaujatost, pokud zaujatost nebo osobní zájem existuje, zpracovatelé toto do projektu uvedou
  • zpracovatelé v oceňovacím projektu povinně uvedou, že ocenění je platné pouze k vyznačenému datu ocenění a pouze pro uvedený účel

3. Rozsah požadovaných informací (nejčetnější případy)

  • výpis z katastru nemovitostí (ne starší 3 měsíce)
  • nabývací tituly k nemovitým věcem
  • smlouvy a podklady k zapsaným břemenům a závazkům
  • snímek z pozemkové mapy, situační plánek aj.
  • stavební dokumentace (hodnocených staveb a inženýrských sítí)
  • stavby – rok výstavby, rok poslední podstatné rekonstrukce, modernizace nebo opravy, stav závad a stavebních poruch, doklad o výskytu radonu

Pozemky (identifikace požadavků podle jednotlivých druhů):

  • u pozemků v evidenci „původ pozemkový katastr“, identifikaci parcel, případně srovnávací sestavení parcel
  • u zemědělských pozemků
    • podklad pro ocenění z pozemkového úřadu „BPEJ“ (někde je již uvedeno v katastru nemovitostí)
    • umístění stožárů elektrického vedení, jiných překážek
    • poloha pozemků v katastrálním území (mapa okresu nebo podrobnější a určit místo, kde pozemek leží)
    • zemědělské pozemky i ostatní plochy při prohlídce specifikovat, že se jedná např. o rokli, bažinu, přítomnost trvalých porostů atd.
  • u lesních pozemků – podklady z lesního hospodářského plánu, tj. zejména
    • lesní typ (pro pozemek)
    • pásmo ohrožení, případně jiné podklady pro případné srážky
    • stupně poškození a jejich druhy (zjistit od lesáků)
    • zastoupení dřevin (platí obecně pro porosty)
    • obmýtí, věk, bonita, zakmenění
    • ke kterému roku jsou tyto údaje uvedeny v lesním hospodářském plánu
  • u stavebních pozemků
    • pásma ochrany (elektrická vedení, ČD, vodní zdroje aj.)
    • chráněné krajinné oblasti, národní parky
    • památková území aj.
    • stavba pod povrchem pozemku
    • inundační pásmo
    • dostupnost inženýrských sítí a veřejné dopravy
    • doložení exhalací, hluku, otřesů, prachu, radonu

Inženýrské stavby a inženýrské sítě

  • výkresy komunikací (silnic, železničních vleček) včetně půdorysů a řezů, počty výhybek
  • výkresy vodovodů a kanalizací (dešťové, splaškové, průmyslové, trativody, drenáže, závlahy aj.), výkresy plynovodů, typ regulačních stanic, výkresy teplovodů, parovodů, rozvodů stlačeného vzduchu, výkresy rozvodů jiných kapalných a plynných medií (všechny tyto výkresy včetně půdorysů, způsobu a hloubky uložení, rozvodných mostů, materiálů a průměru trubek atd.)
  • rozvody elektro – zvlášť silnoproud vysokého napětí, silnoproud nízkého napětí, typy trafostanic, slaboproud (případně více druhů sítí), souběh více vedení, venkovní osvětlení, telekomunikace, druhy kabelů a způsob uložení
  • vodní nádrže a čistírny odpadních vod (jsou potřebné specifické podklady)
  • atypické stavby – pravděpodobně nutnost ocenění podle rozpočtu nákladů na novou stavbu, je žádoucí doložit původní kompletní rozpočet (pokud takový rozpočet není, bude ocenění o mnoho složitější)
  • ostatní inženýrské stavby (specifické požadavky) – venkovní jeřábové dráhy, produktovody, venkovní stavební části „technologií“, věže, komíny, pece, sušárny, kolony, nádrže nadzemní i podzemní, tunely, štoly, šachty, vrty, studny, mosty, lávky, stožáry, nádrže (sedimentační, reakční, retenční aj.)

4. Vývojový potenciál trhu

  • vyhlídky ekonomiky a odvětví
  • vymezení trhu, jeho struktura, odhad hodnotového a fyzického rozsahu
  • citlivost na sezónní a cyklické faktory
  • konkurence

5. Metodologie oceňování, oceňovací propočty, volba souhrnného ocenění

  • zpracovatelé musí zdůvodnit použitou oceňovací metodu (metody) a důvody jejího použití
  • zpracovatelé musí zdůvodnit výpočty a logiku uplatněnou při aplikaci oceňovací metody (metod)
  • zpracovatelé musí zdůvodnit odvození proměnných, jako jsou diskontní míry, kapitalizační míry nebo oceňovací násobitele
  • zpracovatelé musí zdůvodnit logiku a údaje podporující užití prémií a diskontů
  • zpracovatelé musí zdůvodnit logiku pro vyvození výsledné hodnoty z jednotlivých dílčích ocenění
  • zpracovatelé musí vymezit základní rizika spojená s oceněním

6. Důvěrnost oceňovacího projektu

  • zpracovatelé musí zajistit, že kopie oceňovacího projektu nebudou předány nikomu jinému než klientovi bez klientova svolení nebo povolení s výjimkou, pokud by toto bylo přikázáno kvalifikovanou soudní pravomocí

Ke stažení (soubor Word):  Struktura ocenění nemovitosti